Advertencia Deudores de Prestamos Hipotecarios UVA

Advertencia Deudores de Prestamos Hipotecarios UVA

A.C.U.B.A. informa a los deudores de créditos hipotecarios bajo la modalidad “UVA” que se encuentran desamparados ante la inquietante escalada del índice de inflación en los últimos años, lo que les ha ocasionado un aumento considerable en el valor de las cuotas producto de la cláusula de ajuste de tales préstamos, que:

  • Desde la creación de la llamada “UVA” en el año 2016, los Bancos han llevado a cabo una intensa campaña de marketing promocionando estos créditos hipotecarios, buscando atraer a los potenciales compradores de viviendas familiares. El gran negocio para los Bancos es que este sistema de préstamos les garantiza tanto la cobertura contra la inflación, con más el interés, que representa su ganancia. Como contrapartida, lógicamente, son los deudores (ergo, las familias) quienes afrontan dicha carga de solventar la inflación cuota por cuota, mes por mes.
  • En rigor de verdad, la cláusula de ajuste denominada “UVA” se actualiza directamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), lo que sigue la línea del índice de precios al consumidor (IPC).
  • Este coeficiente CER fue creado por el art. 4° del Dto. 214/2002 en un contexto de extrema gravedad institucional, económica y social. Hechos que motivaron la sanción de la Ley de Emergencia 25.561. Particularmente en el sector financiero, la crisis se evidenciaba con una fuerte e incesante fuga de depósitos. Para paliar dicho déficit, el objetivo de la creación del CER fue implementar un instrumento de ajuste para los contratos celebrados durante la era de la Convertibilidad, expresados bajo la paridad dólar-peso 1 a 1.
  • En ese mismo año 2002, se sancionó el Decreto 905 con el objetivo de recuperar la confianza en los Bancos, y detener la fuga de capitales, que permitió a los Bancos captar depósitos con cláusula de ajuste CER, como así también aplicarlo para sus operaciones crediticias.
  • En aquella difícil época que atravesamos los argentinos, se creó paralelamente un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que fuera utilizado para el ajuste de los préstamos de las personas con mayores necesidades, quedando el CER reservado para operaciones de mayor cuantía o para contratos entre empresas. Claramente el legislador estableció bajo pautas de justificada razonabilidad, dos diferentes cláusulas de ajuste CER o CVS, buscando con ésta última, proteger a los sectores más vulnerables.
  • En el año 2016, habiendo pasado 15 años desde la salida de la convertibilidad y bajo un contexto radicalmente diferente a aquel en el cual se gestó el CER, el BCRA autorizó a las entidades financieras a prestar dinero con fines hipotecarios, con cláusula de ajuste por CER, aunque las denominó “UVA” para hacerlo más atractivo comercialmente.
  • Destacamos que la cláusula CER es más agresiva para el deudor que si se hubiera establecido directamente una cláusula CVS, que representa más acertadamente la evolución del ingreso del deudor, y que permite un mejor acercamiento a la capacidad de pago del préstamo. Así también se acerca en mejores términos, al mantenimiento en el tiempo de la relación cuota-ingreso.
  • A modo de ejemplo, una UVA que al 31/03/2016 tenía un valor de 14,05, al 31/01/2019 su valor se incrementó a 32,03, es decir, un 128% en 34 meses. Nótese que el CER para esas mismas fechas se ubicaba en 5,5636 y 12,6953 respectivamente, es decir exactamente el mismo 128% que aumentó la UVA.
  • En tanto que el CVS, que al 31/03/2016 estaba en 81,92, transcurridos los mismos 34 meses pasó a 174,70, es decir, un 113,3% (casi 15 puntos menos que la UVA ajustada por CER).
  • Continuando con las variables comparativas, es importante destacar que las líneas de préstamos hipotecarios que antes ofrecían los Bancos a tasa variable, con tasa BADLAR aumentaron en esos 34 meses tan solo 44,9%. Claramente aquí es donde está el negocio para los Bancos, quienes antes perdían contra la inflación con rendimientos reales negativos y ahora obtienen tasas de rendimiento positivas.
  • Desde ACUBA creemos que hubiera sido mucho más diligente que los Bancos, tanto al momento de la oferta comercial, o bien, al momento de la calificación crediticia hubieran informado al consumidor con un mayor grado de certeza, acerca de que los préstamos ofrecidos se ajustarían por CER, dado que de ese modo los consumidores hubieran advertido las desventajas de contratar con dicha cláusula de ajuste, atento las condiciones del contexto pasado.
  • Respecto a la justificación por parte de quienes defienden los intereses de los Bancos, referidas a que así como las cuotas han aumentado por la cláusula UVA, también han aumentado su valor las propiedades, lo que representaría para el deudor un ganancia de capital, expresamos nuestro repudio a dicha fundamentación, por cuanto un deudor hipotecario que busca acceder al sueño de la vivienda propia para su familia, no busca la ganancia de capital en el corto o mediano plazo, sino un mayor bienestar de vida. En caso de caer en la imposibilidad de pago, su sueño se frustra y nada le compensará recuperar parte de lo abonado vendiendo su casa al mejor precio posible. Nada le garantiza al deudor que podrá vender su casa al precio de mercado y que de dicho modo pueda recuperar su dinero. Mientras tanto ello no ocurra, seguirá creciendo mes a mes su deuda inflacionaria, haciendo un pésimo negocio con su único capital, al borde de perderlo todo.
  • Tampoco puede justificarse la otra fundamentación de que el precio de la cuota ajustada por UVA se mantiene similar al precio de un alquiler, porque existe para el Banco una descomunal ganancia apoyada en una garantía real hipotecaria, para nada despreciable. Sabido es que el deudor que hipoteca su casa, convierte al préstamo en su prioridad de pago, por encima de los demás gastos cotidianos. En cambio, el inquilino de una propiedad, tiene la posibilidad de pactar con su contraparte el precio justo de mercado para el alquiler, y si no puede afrontarlo tiene la posibilidad de rescindir el contrato y buscar una alternativa a su alcance, sin entrar en el difícil y estresante proceso de ofrecer a la venta su única vivienda familiar. Son dos escenarios con aristas bien disímiles que para nada justifican la enorme e irrazonable asimetría entre el Banco y el deudor hipotecario.
  • Recomendamos a los deudores establecer contacto con sus respectivos Bancos, para conocer las posibilidades de establecer topes a la cuota, o bien, ampliar el plazo de repago, para no entrar en mora en los pagos de las cuotas corrientes.
  • A aquellos interesados en acceder a las líneas de crédito UVA, recomendamos asesorarse previamente con las instituciones encargadas de la defensa de los consumidores y usuarios, o bien, con asesores particulares, para no dejarse seducir y enceguecerse por las llamativas y repetitivas campañas de marketing difundidas por los Bancos tales como: “Si la vas a hacer… hacela bien”; “Sacate las ganas!”; “Necesitas mudarte”; “No le pidas plata a un pariente”; “Reemplazá el alquiler por la compra de tu vivienda”; “Solicitalo y cumplí el sueño de tener tu casa propia”; “Soña en grande”; entre otros tantos.

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